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普段、居住者さまの目に触れる機会が少ない屋上ですが、外壁などと同じように、定期的にメンテナンスが必要なことをご存じですか？　メンテナンスを怠ると、雨水が室内に浸入するだけでなく、建物の耐久性や寿命にも大きな影響が出てしまいます。屋上防水について、メンテナンス工事の内容や、工事を行うタイミングの見極め方を聞きました。

屋上の防水機能を維持して住空間と資産価値へのダメージを最小限に

マンションの屋上は、照りつける太陽の熱と紫外線を一日中浴びているため、年月の経過とともにひび割れなどが生じます。また、戸建ての住宅で使われるような傾斜のついた三角屋根に対し、マンションの屋上は雨水を貯め受けて集水する陸屋根という平らな造りとなっていることが多いため、水はけが悪く、湿気を帯びている時間が長い分、表面の防水層やコンクリートが傷みやすくなります。
そんな屋上をメンテナンスせずに放っておくと、防水機能が失われ、雨水が室内に浸入して家財の汚損・破損による損害が発生することも。程度によっては引っ越しを与儀なくされる可能性もあります。また、コンクリートはひび割れから水が浸入すると、内部の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートが押し出される「鉄筋爆裂」という現象が発生します。それにより、マンションの構造躯体が損傷して構造強度が低下し、耐震性の低下を招いたりすると建物の寿命が短くなってしまうことも考えられます。

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QUESTION 01屋上の防水工事はどのくらいの頻度で行うべき？

推奨するタイミングは既存防水の種類や劣化状況、マンションの立地状況などによって異なりますが、通常は、10～20年に１回の頻度でメンテナンス（改修工事）が必要となります。実施するタイミングが遅いと、建物の性能が著しく低下し漏水事故などの発生リスクが高くなり、逆に早すぎた場合、最終的なライフサイクルコスト（建設から解体までにかかる維持修繕費用を含めた総額費用）が上がることになります。
日本ハウズイングでは、年に１回の頻度で共用部分等の外観点検を行い、屋上防水の劣化状況やそのほかの共用部分の目視点検を実施した結果を、点検報告書として作成し、分譲マンションの場合は管理組合様に提出しております。それをもとに、大規模修繕工事をはじめ外壁工事や設備工事等の実施タイミングとあわせて、防水工事の実施も長期修繕計画書に組み込んでご検討いただくことをおすすめしています。

QUESTION 02気象条件や立地条件によって、劣化のスピードは異なるの？

台風や豪雪・強い日差しなどの外的環境によって、屋上防水は少しずつ劣化していきます。一般的に、豪雪地帯や台風が多い地域などは、防水の劣化スピードが速い傾向にあり、さらに、直射日光の熱によってひび割れの原因となる膨張や収縮が繰り返し発生するため、周囲に日差しを遮る建物がなく、一日中屋上に日光が降り注ぐマンションも、防水層の劣化スピードが速くなる可能性があります。

QUESTION 03防水工事では、どんなことをするの？

雨漏りなどから建物を守るために、現在施工されている防水層をリニューアルする工事を行います。防水改修工法は大きく分けて「かぶせ工法」と「撤去工法」の２種類があります。
「かぶせ工法」は、既存の防水層のうち損傷が激しい部分や破損している部分を補修し、新しい防水層を上からかぶせる工法です。健全な既存の防水層を再利用しつつ新規防水層を重ねる二重形成となるため耐久性は高いですが、既存の防水層と新規の防水層に使う材料の相性を考慮する必要があります。

QUESTION 04工法や使用材料を自分たちで選ぶことはできるの？

基本的には、既存防水の種類や劣化状況に応じて工事会社が工法を選定します。工事会社は、屋上防水については、工事後の「漏水の発生や防水層の剥がれ・著しい膨れ」などの不具合に対して10年間の工事保証をすることが多く、工事会社側としても適切な工法を選定・提案することが重要となります。工事会社が最新の状況でマンションの現地調査を行ったうえで工法の適否を確認し、それぞれの工法のメリット・デメリットを含め、分譲マンションの場合は管理組合様へご提案し、最終的にはマンションの総会の決議にて工事の実施について審議いただきます。
なお、工事の種類は主に３つあり、状況に合った工法と材料を選定することが大切です。

01アスファルト防水工法

02ウレタン樹脂塗膜防水工法

03シート防水工法

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