くまもると学ぶ！　知っ得マンション生活　部屋を貸したいときはどうする？

マンション生活

知っ得

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転勤による住み替えや相続などで、所有する分譲マンションを賃貸物件として貸し出したい場合、貸主となる区分所有者は、まず何から始めれば良いのでしょう？　メリットや注意点、貸し出しまでの流れについて、ご紹介します。

教えてくれた人

大久保吉輝日本ハウズイング株式会社
ビル・不動産事業部　本社不動産営業部
統括マネージャー

マンション管理と紐づく賃貸管理で貸主の負担を最小限に

区分所有者が自宅マンションを貸し出すときは、入居者の募集や契約手続きといった仲介業務や、入居後に家賃の集金や設備の故障対応といった専有部の管理業務は、費用を支払って賃貸管理会社に業務を一任するのが一般的です。
しかし、この賃貸管理会社と、日本ハウズイングのような分譲マンション管理会社はまったくの別物です。そのため、借主が修繕工事の履歴を知りたい、内装工事をしたいという場合は、賃貸管理会社を経由して分譲マンション管理会社に問い合わせをする必要があり、時間や手間がかかることはもちろん、場合によっては費用（区分所有者負担）が発生するケースもあります。

日本ハウズイングでは、賃貸を希望するお客様のニーズに応え、また、暮らしをトータルでサポートしたいという思いから、賃貸管理の業務も請け負っており、本来は別物である分譲マンション管理と賃貸管理を一元化。管理会社としてマンションの規約や工事の履歴、共用部の情報まですべて把握しているため、賃貸においても、各種申請の手間や費用を最小限に抑えることが可能です。

QUESTION 01分譲マンションを貸すメリットは？

賃貸物件として貸し出すことで、継続的に家賃収入を得ることができます。また、転勤の場合、その間だけ空き家にしておく方法もありますが、入居者が空気の循環や掃除をしてくれるほうが室内の劣化スピードを抑えられるので、不動産価値を維持できる可能性が高くなります。
売却すると資産として残りませんが、賃貸物件として貸し出せば、資産を保持することに。貸し出し中に発生する固定資産税や管理費、修繕積立金などは確定申告の際に経費として計上できるので、節税効果も期待できます。

QUESTION 02家賃はどうやって決めるの？

家賃は貸主となる区分所有者が自由に設定できますが、高すぎると借主が見つかりにくいので、築年数や間取り、立地などを考慮して、相場に合った適切な家賃を設定します。
また、キッチンやバスルームの設備によっても家賃が変わることがあるので、たとえば耐用年数が経過した給湯器やエアコンなど、近いうちに交換が必要になりそうな設備がある場合は、交換をおすすめすることも。リフォームも同様で、設置が新しかったり、部屋がきれいな状態だったりすると、入居者決定まで本来なら３カ月を想定していたところ、１カ月程度で決まるなど、契約までの期間が短くなるケースがあるので、壁紙や床材の交換など一部リフォームをご提案することもあります。

After

QUESTION 03仲介手数料や賃貸管理費はどのくらいかかるの？

仲介手数料は、宅地建物取引業法により、家賃の１カ月分までと上限が定められています。一方の賃貸管理費は、家賃の価格にもよりますが、相場は家賃の5～10％程度。そのほか、管理登録料や広告料といった契約事務手数料と呼ばれる初期費用が家賃の１カ月分程度かかります。
また、貸主側が負担するランニングコストとして、元々所有者が負担する、固定資産税、管理費（共用部）、修繕積立金のほか、賃貸管理費、設備故障時の修繕、または買い替え費用なども必要になるので、あらかじめ、年間でどのくらいのコストがかかるのか、概算しておくとよいでしょう。

QUESTION 04借主が決まるまでの期間はどのくらい？

入居者を募集する際は、部屋を内覧できる状態にしておかなければなりません。そのため、転勤などで住んでいる部屋を賃貸に出す場合、実際に募集をスタートするのは、貸主となる区分所有者自身が部屋を空けた後となります。
クリーニングだけなら約１カ月、リフォームなら施工内容によりますが、２カ月程度はかかるので、その間も募集を行い、借主が入居できるのは、最速でも部屋を空けてから２カ月後くらいになります。