マンションの資産価値は「修繕積立金」で決まる!?

竣工直後から、少しずつ劣化が始まるマンション。その資産価値を維持・向上していくためには、計画的な修繕が不可欠です。でも、そのためには、お金が必要。おおむね10～15年で迎える大規模修繕工事では多額の費用がかかります。しっかり資金計画を立てないと、「いざ修繕！」というときになって「資金が足りない！」とあわてることに。もし必要な修繕ができなければ、劣化スピードが早まり建物の老朽化がより進んでしまうかもしれません。

また、余裕をもって修繕積立金を積み立てておくことで、最新設備の導入やバリアフリー化などマンションの性能をグレードアップすることも可能になります。
マンションの資産価値は、「修繕積立金」で決まると言っても過言ではないのです。

Q1「管理費」と「修繕積立金」は、どう違うの？

管理費は“生活費”、修繕積立金は“貯金”です。
管理組合に支払う主な費用として、「管理費」と「修繕積立金」がありますが、皆さんは毎月いくらずつ支払っているか、把握されていますか？「総額はわかっているけど、内訳までは…」という方が多いかもしれませんが、この２つの性格は全く異なります。

家計に例えるなら、「管理費」は”生活費”、「修繕積立金」は”貯金”、というと分かりやすいかもしれません。標準管理規約（第27条、第28条）では、管理費は「通常の管理に要する経費」、修繕積立金は「特別の管理に要する経費」に充当するものとされ、使途が厳密に区分されています。つまり、将来の大規模修繕工事をはじめとする計画的な修繕や不測の事故による修繕のために積み立てている修繕積立金を、「管理費が足りないから、使っちゃおう」ということはできないのです。

Q2修繕積立金の額って、どのくらい？

建物の大きさや形状などにより、異なります。
マンションの修繕工事にかかる費用は、建物の大きさ、高さ、形、仕上げ材、付帯設備などによって異なります。ですから、「修繕積立金がいくらなら適正」と一概に言えません。そのため、それぞれのマンションごとに長期修繕計画を作成し、それに基づいた適正な修繕積立金の額を設定する必要があります。

なお、修繕工事費の面からみると、一般的に次のような傾向があります。

参考「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

2011年4月　国土交通省公表

専有床面積当たりの修繕積立金の額

ガイドラインは、「新築マンションの購入予定者向け」に作成されたものです。

上記は「新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を30年間均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額」として示されています。

機械式駐車場の修繕工事費は、別途加算が必要です。

15階～19階のマンションの目安は、「15階未満」と「20階以上」の目安との間に収まるものと考えられます。

Q3修繕積立金の積み立て方法は？

均等積立、段階増額積立、一時金徴収の3種類があります。
修繕積立金の積立方式には、大きく分けて「均等積立方式」「段階増額積立方式」「一時金徴収方式」の3つがあります。2011年4月18日に国土交通省から公表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、「均等積立方式」が望ましいとされています。

新築マンションでは、分譲時に「修繕積立基金」という一時金を徴収し、修繕積立金は低めに設定されていて数年後から段階的に値上げする計画になっているケースが一般的です。段階増額積立方式は、少しずつ金額が増えるため組合員の同意が比較的得られやすいことから、この方式を採用するマンションが多いようです。しかし、計画通りに総会への上程がなされておらず修繕積立金が低額に据え置かれたままだったために資金不足に陥り、修繕工事が予定通り実施できないマンションも少なくありません。「段階増額積立方式」を採用しているマンションは、計画をよく確認した上で着実に総会上程し、値上げを実行していく必要があります。

「一時金徴収方式」の場合は、一度に多額の資金を用意しなければならず、反対者が多数出て話がまとまらないケースが多いので、あまりおすすめできません。

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